【離婚時の不動産売却】旦那所有の不動産を売却するときの流れや注意点

離婚する時は家族で共有していた財産は平等に分配する必要があります。分配対象は現金だけに限らず不動産などの固定資産に関するものも対象です。

ただし不動産は切り取って明け渡すわけにもいかないので、不動産そのものを売却処分などをして分配しなければいけません。

さらに不動産の場合は所有者が明確に定まっていたり、住宅ローンが設定されていることから、処分はやや複雑となっています。

今回は離婚時における不動産の売却方法・処分の方法・注意点などについて説明していきます。

処分できる不動産かどうかを確認する

離婚時の財産分与では基本的に財産は夫婦で分割し、不動産も例外ではありません。

ただし本当に処分できる不動産かどうかの確認は忘れずに行うようにしてください。

処分できる不動産の条件には

などがあげられます。

そのため『結婚前に購入したもの』や『夫やその親族の資産だけで購入したもの』、『他者から譲り受けたもの』に関しては対象外となりますので気をつけてください。

不動産を処分するために知りたいこと

不動産を処分するために知っておきたいことは下記のの4つです。

『不動産の名義人』とは不動産の所有者を表しています。

夫婦で住んでいる不動産の売却は名義人となっている方の意思によって行われるので注意してください。

『不動産の評価額』は現在の不動産の価値を表すものです。

住宅ローンがない場合は評価額が不動産の価値となり夫婦それぞれで分割することになります。

また住宅ローンを組んでいる場合は『住宅ローンの名義人と連帯保証人』の確認も必ず行うようにしましょう。

特に妻が連帯保証人となっている場合、離婚後も住宅ローンの返済を要求されることもあります。

『住宅ローンの残高』は現在の不動産の夫妻となります。

離婚後の住宅ローンの扱いはトラブルを招く原因にもなりますので、離婚時にどれくらい残っているのかの確認も忘れないでください。

離婚時における不動産の取り扱い

夫婦が住んでいた不動産の取扱いについては

のいずれかになります。

不動産を売却して現金化

『売却して現金化する』場合は、通常の不動産売却と同じく名義人が不動産会社に購入意欲がある人に対して売却を行い現金化します。

『住宅ローンが残っている場合』は、住宅ローンの残高を差し引いて残った金額が財産分与の対象となります。

売却価格が住宅ローンの残高よりも多い場合は問題ないのですが、厄介なのが住宅ローンの残高が売却価格よりも高い場合です。

離婚しても住宅ローンの返済義務は変わらないので、離婚後に受け持つ負債の割合をなどを協議して決めなければいけません。

なお住宅ローンは住宅に抵当をつけている都合上、ローン残高が残るような売却は本来おこなえないのですが、任意売却などを行えば売却が可能なケースもあります。

そのまま住み続ける

売却する以外にもどちらかが不動産を引き継ぎそのまま住み続けるという方法もあります。

評価額の半分を現金一括払いできればすっきり解決できますが、現実的には難しい方がほとんどでしょう。

こうした場合、家賃として毎月一定額を相手に支払うという方法があります。

支払金額や期間についてしっかりと協議して、後々トラブルにならないように協議内容を書面に残しておくと良いでしょう。

住宅ローンの連帯保証人から外れるための方法

住宅ローンは金融機関との契約の都合上、離婚をしても名義人や連帯保証人が変わるわけではありません。

ここでは離婚後に連帯保証人を変更するするための方法を2つご紹介していきます。

代わりの連帯保証人を用意

1つ目は『代わりの連帯保証人を用意する』という方法です。

妻と同等あるいはそれ以上に資産や収入がある人を探して、連帯保証人となってもらう方法となります。

住宅ローンの借換え

2つ目の方法は住宅ローンを借り換える方法です。

連帯保証人になっている住宅ローンを完済して、ほかの金融機関で新たな住宅ローンを組みなおしします。

ただし住宅ローンを組みなおすときは、新たに審査を行うため審査をパスしないと新たな住宅ローンは組めないことが懸念点となります。

また新たに住宅ローンを組むことは『自分名義の住宅ローンが作れる』ことを意味しています。

もしも夫側が『家を出るので住宅ローンを破棄したい、でなければ家を売却する』と申し出てきた場合は、自分名義の住宅ローンを作れば自宅を残せるようになります。

勝手に不動産を売却されないために

不動産には必ず名義人がいて、不動産の売却は名義人が主導となっておこなわれます。

その時に注意するが『名義人以外の人の意見は受け入れられない』ということ。

例えば、名義人でない方が住んでいる不動産を、名義人の方が売却を希望し手続きを行えば、不動産の売却は可能なのです。

そのため『今住んでいるところを退去しなくてはならない』といったことが起きるのです。

ではどのような方法とれば回避できるのでしょうか。

登記識別情報を預かる

1つは『登記識別情報を預かる』という方法です。

登記識別情報とは不動産の名義人にあることを証明する資料であり、英数字12桁で本人かどうかの識別がおこなわれます。

登記識別情報は不動産売買において必ず提示を求められるものであり、再発行ができないという性質があることから、予め登記識別情報を預かっておけば不動産売買が行えなくなります。

ただし代わりとなる書類は司法書士に依頼すれば作成できるので完全な方法でないことには注意してください。

仮差押をする

2つ目は『仮差押をする』という方法です。

離婚裁判や調停を行う地域を管轄している地方裁判所に対して、仮差押の申請をすることで不動産の仮差押がおこなわれ、自由な売買が行えなくなります。

仮差押をしたい場合は、差し押さえ対象の不動産の情報を正確に記載する必要があることから、登記事項証明書などを取り寄せる必要がありますので気を付けてください。

また仮差押をするには30万円ほどの保証金が必要となります。

保証金は差押状態を解除すれば戻ってきますが、財産分与をする都合上夫婦共有の財産を使うわけにもいかないので、自分自身の財産で保証金の金を工面しましょう。

まとめ

夫名義の不動産であっても、『購入が結婚した後であり、かつ夫婦共有の財産を使って購入したものであれば共有財産』とみなされて分配されるようになります。

分配方法は

売却をして残った金額を分け合う方法

評価額の半分を支払って片方が住み続ける方法

のいずれかになるかと思います。

売却するか残すかのどちらがよいのかに関しては、不動産の評価額や残っている住宅ローンの金額によって変わってきます。

まずはローン状況をしっかりと調べて、適切な方法を選択してください。